農地買賣須知-買到「套繪」農地不能蓋農舍 求償無門!!!什麼是套繪農地呢?

農地買賣須知
買到「套繪」農地不能蓋農舍 求償無門!!!
什麼是套繪農地呢?

載錄2017-11-06 00:10聯合報報導

  別以為買了二分半農地就可以蓋農舍。高雄美濃羅姓農民廿年前買農地，近日申請興建農舍被打回票，原因是過去可用「未毗鄰農地」合併計算建蔽率，他買下的部分農地，已被前地主「借去蓋房子」，土地謄本註記「套繪管制」，不能再蓋農舍。




民國八十九年農業發展條例修正前，農地不限制土地大小，農舍建蔽率為百分之十。依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」規定，若是單筆土地用地不足，可使用同一人名下十公里範圍內未毗鄰農地合併計算。農發條例修正實施後，須面積兩分半（零點二五公頃）以上農地才能興建農舍。

高市朱姓農民兩年前花一千三百萬元購買四分農地，今年初向市府建管處請領建築執照，發現遭套繪。農地若無法興建農舍，價格少三成，退休規劃也被打亂。朱說，依買賣合約註記「若被套繪可無條件取消買賣」，但賣家推說錢已花光不願退還，申請調解三次仍無法解決。

「被朋友誤會真的很冤枉」，前高雄縣議員李雲廷說，廿幾年前購入一筆農地，四年前轉售友人，對方今年六月才發現買到套繪農地，非常不諒解，誤以為他存心欺瞞。

美濃地政士李瑞香表示，一年多前接獲客戶抱怨發現這個問題，陳情至今無法解決。早年建管單位未同步將農舍資料知會地政事務所，官方紀錄出現空窗期，才會衍生糾紛。

高雄市政府工務局在內政部督促下，從民國一０三年底開始著手清查，查出套繪管制土地集中在原高雄縣區域，目前約一萬八千多筆，美濃占八千兩百多筆，目前仍有旗山、杉林的農地資料尚未登錄。

據了解，全國各縣市都有類似問題，屏東縣政府城鄉發展處公安使用科科長陳炳鴻表示，縣府每年大約會收到兩百件土地變更使用執照的案件，其中約半數為解除套繪管制，換算來說每年約有一百筆到一百廿筆是跟套繪管制有關。

李雲廷認為，公部門橫向連繫不良，才導致地主權益受損。許多買賣已完成，衍生土地糾紛，農委會應不要再追套繪陳年老帳，讓爭議落幕

農地買賣重點提醒
  民國89年以前之農地可能會被前地主拿去「套繪」，也就是拿這筆土地去申請蓋農舍，買主為了避免當冤大頭，務必申請最新的土地登記謄本查看是否有註記「套繪管制」或請仲介人員.地政士查詢「無套繪證明」，多了這幾個字這筆土地價值可是差很多喔。多一份留意就多一份保障。

一般民眾買農地可大致分為單純自耕或蓋農舍，如果要蓋房子，牽涉的問題及引起的爭議也相對較多。

農地有10%的建蔽率限制，亦即800坪的土地只能蓋80坪。

有些地主會把多塊農地一起算比例，用掉建蔽率，農地被視為無法興建農舍的法定空地。

建物不以登記為必要條件，所以千萬不要只申請土地登記簿謄本有無記載之建物為依據，另土地謄本並無註記建蔽率是否已被移轉，所以提醒民眾購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」，確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄，即是土地有無法定空地管制的意思。

購置農地「停」、「看」、「聽」三步驟，供民眾參考。

「停」是確定自己購地的目的為何？若為蓋農舍，務必於購買前進一步確認是否符合「農業用地興建農舍辦法」相關規定。

「看」－若是要買農地蓋農舍，除了土地分區要符合農用外，目前依法令最小至少要零點二五公頃，約七五六坪，而購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」，確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄，即是土地有無法定空地管制的意思。

「聽」則多瞭解法令規定及尋求專業人士之建議，尤其是要購農地興建農業者，現有「農業用地興建農舍辦法」之修正草案引發多方討論，相信也將影響未來農舍興建之相關規範，因此要特別注意，應可減少買賣糾紛的問題。