農舍新制 對農地之影響是漲還是會跌呢 ? !

農舍新制   對農地之影響是漲還是會跌呢 ? !

  農業用地興建農舍辦法修正趨向限縮農地蓋農舍資格，地方政府認為新法通過後，農地流失速度可望減緩，但民間仲介業者認為缺乏配套措施，只會提升農舍價格，增加農地閒置荒廢。

農業用地興建農舍辦法修正審議中，苗栗縣政府近來趕在修法通過前提出農舍申請案，縣政府農業處副處長陳樹義表示，縣府仍會依法及既定程序審查，新法興建農舍的申請資格趨嚴，農地流失速度應該會趨緩。

部分仲介業者則批評新法草案沒有考量實際情況，並缺乏配套措施，業者指出，農地限縮興建農舍資格，又沒有完全禁建，依市場供需原則，第一時間就是衝擊農舍價格，物以稀為貴，勢必造成農舍價格上漲，與政府平抑房價的政策背道而行。

此外，政府缺乏有效的配套措施，原本閒置的農地不能有效利用，閒置也沒有處罰規定，甚至政府還拿錢補助休耕，恐怕會造成越來越多閒置農地。南投市中興新村和魚池鄉日月潭附近，農地興建豪宅的現象嚴重。

南投縣府農業處說，政府修正農舍管理辦法，應可有效的改善這個現象。但南投縣的房仲業者說，上有政策，下有對策，這項修正案還沒上路，建商早已風聞，兩個月來紛提出建案申請。

房仲業者比較悲觀地說，如果政府能有效管理農地，南投縣的農地濫建就不會炒到今天這個程度。

宜蘭縣遏止農舍泛濫，已新訂「興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」嚴管，縣府認為中央應有具體與明確的執行標準，讓民眾可以遵守。

對農舍興建資格，宜蘭的版本雖未限縮一定要具有農保資格才能蓋農舍，但要求符合農業經營，有實際從事農業工作的切結書、可供查核的農業生產資材購買憑證、可供查核的農產銷售證明，也就是說，要有直接從農的具體事證，如果具農保資格，就不用這些證明。

宜蘭縣政府表示，農委會研修相關興建辦法，參考宜蘭縣的版本，上個月開會討論時，提出資格認定上是具有農保資格或第三類健保資格，如水利會員、漁保等，最後定案的版本尚未公布，比較嚴格或寬鬆，尚無法判斷，不過，縣政府的版本裡，要求應該有農業經營計畫，更能確保申請人實際從農。

縣政府認為，如果農委會的版本比宜蘭縣政府的更嚴格，列出具體的規範與執行標準，縣市政府執行時，有一致性，並可以避免被質疑是地方法令或權責逾越中央，至於農地買賣承受人比照農舍申請人資格，縣府認為，農地本來就是要農用，是有其必要。

全台農舍興建數(88~103年3月)、農舍起造人逾六成不具農民身分、農舍申請和興建 新舊規定比一比資料來源：內政部、農委會 製表：彭宣雅

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農團：嚴查農地農舍轉移與分割

【記者彭宣雅／台北報導】農委會和內政部聯手修改辦法解決農舍亂象，農團表示樂觀其成，因為農舍、農地炒作多時，真正務農的農民根本無力負擔農地成本，導致返鄉務農困難重重；但農團提醒，修法除了縮限農舍起造資格外，後續還要嚴格查核，才能杜絕農舍亂象。

政大地政系教授徐世榮也表示，過去土地法30條明確定義，農地的承受人應該是自耕農，也就是僅有自耕農可以購買農地；但是民國89年農發條例修正時把這項規定修掉了，變成自然人也可以購買農地，才造成現在農舍農地炒作亂象。

台灣農村陣線發言人、世新大學社會發展研究所助理教授蔡培慧表示，堅持農地農用是最重要的一件事，這次修法，農委會特別定義農民身分，可以讓許多無法取得農保、卻實際務農的農民，得以正名。

但蔡培慧提醒，除了修法限縮農舍起造、承受人資格，現行農地、農舍轉移，以及部分農地和農舍基地分割的弊端，都必須一併清查裁罰，才能真正守住台灣的農地。

台灣農村陣線研究員陳平軒表示，縮限農舍起造人和購買者的資格，修法方向是正確的。現行法令規定農民才能興建農舍，但很多財團、建商會找老農當人頭，等規定時間一到再賣出轉移，嚴格的法令只能限制個人，無法掌控財團與大建商，但政府既然有心整頓亂象，已經是踏出重要的一步，值得鼓勵。

轉載至2015-05-14 14:31:09 聯合晚報



中國時報【湯雅雯╱台北報導】

非農民禁買農舍！為解決農舍亂象，內政部和農委會將修正《農業用地興建農舍辦法》，未來農舍起造人和購買農舍承購人，都必須是農民，同時嚴格限縮農民認定資格，須投保農保、健保第三類（漁民、畜牧業者），或實際務農者；未來不具農民身分者都不能買賣農舍，但「繼承者」不在此限。農委會預計6月底公告施行。

投保認身分 或實際務農

農委會主委陳保基表示，2000年《農業發展條例》修法改為「管地不管人」，開放一般人可自由買賣農地，不少民眾買地變身農民，但更多的是投資客買地炒作農舍，在農地上不是種田，而是蓋房子，甚至以「買農地送農舍」規避法令，台灣農地價格被炒到連真農民都買不起。

雖然《農業用地興建農舍辦法》明文規定農舍起造人必須為農民，且根據母法《農發條例》的定義，農民是「直接從事農業生產的自然人」，但15年來模糊空間大，很多人都是買了農地就變身農民。

陳保基說：「我老家屏東最偏僻農地，一甲地竟然要900萬元起跳，真農民要種40幾年水稻才買得起！」

陳保基認為，農地價格因為可以蓋農舍，已經嚴重扭曲，不僅年輕農民買不起，甚至嚴重影響農業未來發展，他請同仁調出資料分析，發現農舍起造人的保險資格，只有3成8具有農保或第三類健保身分，換句話說，超過6成蓋農舍的「農民」根本不具農民身分。

農委會決定，先把農民定義加嚴，明確認定農民資格僅3種，分別是投保農保、健保第三類（漁民、畜牧業者），或實際從農者，才叫做農民。換句話說，未來退休人士買了農地，沒有農民身分就不能蓋農舍，但農地繼承者可例外，不過仍須維持農地農用。

繼承須農用 買賣限農民

農委會還發現一大漏洞，超過6成農舍，蓋好就被轉賣，陳保基說，農委會決定修法，除了原本規定農舍起造人必須是農民外，未來也將規定農舍承購人必須具農民身分，這樣才能防堵農民蓋農舍，但蓋好不到3年就轉手給一般民眾當豪華民宅或別墅住。

陳保基不諱言，修法恐將遭遇強烈反彈，但現在農地已經飆漲到年輕人買不起、租不起地步，農委會預計5月底預告草案，6月底前完成修法，他呼籲中央、地方政府一起加把勁，落實執法，別讓台灣農舍變成吞噬農業發展的大怪獸。

上有政策下有對策
農地買賣是否真如政府說的如此困難呢
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